Guía de hipotecas: cuotas, intereses y amortización

La cuota mezcla capital con intereses, por eso los primeros años casi todo son intereses: en una hipoteca a 30 años puedes devolver al banco casi el doble de lo pedido. El sistema francés reparte la misma cuota cada mes, pero dentro de ella el banco cobra primero sus intereses y amortiza tu deuda despacio. Quien entiende TIN frente a TAE, fija frente a variable con Euríbor, y dónde muerden notaría, tasación y vinculaciones, negocia decenas de miles de euros sin saber más matemáticas que una división. Esta guía trae las cuentas que importan, los errores caros, y respuestas a lo que de verdad se busca.

Cómo usar Calculadora de hipoteca

1. Mete capital, TIN anual y años arriba en la herramienta.
2. Compara cuota Y total de intereses - las dos mandan, nunca solo la cuota.
3. Prueba plazo más corto, tipo más bajo o amortización anticipada y mira el ahorro.

Fórmula

Conceptos clave, explicados

Amortización: por qué los intereses van primero

El sistema francés mantiene la cuota fija, pero cada mes el banco aplica el tipo al capital que aún debes: al principio debes mucho, así que casi toda la cuota son intereses. De una cuota de 1.265 € de 300.000 € al 3 %, el primer mes 750 € son intereses y solo 515 € amortizan. Con cada pago el capital baja y la tortilla se da la vuelta despacio.

Por eso amortizar anticipadamente pronto vale oro: cada euro extra al inicio mata intereses de 30 años futuros, mientras el mismo euro al final apenas ahorra. Los cuadros de amortización muestran el cruce exacto. Quien entiende esto deja de ver la hipoteca como alquiler con otro nombre.

Tipo frente a plazo: el dilema real

Bajar el tipo 0,5 puntos en 300.000 € a 30 años ahorra unos 85 €/mes y más de 30.000 € de intereses totales; recortar el plazo de 30 a 20 años al mismo tipo ahorra unos 100.000 € pero sube la cuota 250 €. El tipo decide cuánto pagas por cada euro, el plazo durante cuántos años lo pagas.

La regla honesta: elige el plazo más corto cuya cuota pagues dormido, y luego pelea el tipo hasta el último decimal. Plazos de 35-40 años bajan la cuota pero multiplican intereses y te jubilan debiendo. El banco gana con plazo largo; tú ganas con plazo corto.

Más allá de la cuota: TIN, TAE y coste total

El TIN es el tipo nominal que genera la cuota; la TAE añade comisiones y gastos repartidos por año y permite comparar ofertas de verdad. Un 2,9 % TIN con apertura del 1 % y seguros vinculados puede salir más caro que un 3,1 % limpio. La FEIN trae la TAE calculada igual para todos: compara TAEs, no titulares.

El coste total suma intereses más todos los gastos: tasación, notaría, registro, gestoría, IAJD (lo paga el banco), seguros y comisiones. Dos hipotecas con igual cuota pueden separarse 15.000 € en coste total. Nuestra herramienta modela cada oferta concreta arriba antes de firmar nada.

Comisiones: comprar tipo más bajo

Pagar apertura o puntos a cambio de menor TIN solo compensa si te quedas años suficientes: 3.000 € por bajar 0,25 puntos ahorran unos 40 €/mes, punto muerto en 75 meses. Si vendes o subrogas antes, pierdes. Calcula punto muerto dividiendo lo pagado entre el ahorro mensual.

Compara ofertas con igual permanencia esperada: quédate 7 años de media real, no 30 de teoría. Las comisiones de amortización anticipada topadas por ley (fija 2 %/1,5 %, variable 0,25 %/0,15 %) también entran en la cuenta. Lo pagado por adelantado solo rinde con tiempo.

Preaprobación frente a estudio orientativo

El estudio orientativo estima con tus datos declarados; la preaprobación (oferta vinculante/FEIN) verifica nóminas, CIRBE y tasación y compromete al banco 10 días mínimo de reflexión. El vendedor y la inmobiliaria solo toman en serio la segunda: con arras firmadas y sin financiación caes en penalización.

Pide la FEIN por escrito antes de las arras y respeta los 10 días naturales de reflexión que da la Ley 5/2019, con visita a notario gratis para resolver dudas. Firmar arras sin financiación cerrada es apostar el 10 % del precio. Papel verificado gana a palabra amable.

Vinculaciones: seguros y nómina que bajan el tipo

Domiciliar nómina, contratar hogar y vida con el banco y usar su tarjeta bonifica el diferencial 0,1-0,3 puntos por producto, hasta 1 punto total. Cada vinculación tiene coste: el seguro del banco suele costar el doble que fuera. Resta primas extra al ahorro de tipo antes de celebrar.

La ley prohíbe imponer seguros, pero permite bonificar por ellos: puedes traer póliza externa equivalente y el banco debe aceptarla. Revisa cada año si las bonificaciones siguen compensando; la novación puede quitarlas. Calcula vinculado frente a limpio con números, no con promesas.

Variable: Euríbor, diferencial y topes

La variable suma Euríbor a 12 meses más diferencial fijo (p. ej. Euríbor + 0,6 %): cada revisión anual recalcula tu cuota con el Euríbor vigente. Con Euríbor al 3,5 % pagas 4,1 %; si baja al 2 %, pagas 2,6 %. La historia del Euríbor (-0,5 % a 5 %) cabe entera en tu cuota futura.

Pide techo contractual si duermes mal: algunas variables topan la subida a cambio de suelo o diferencial mayor. Estresa tu cuota al Euríbor +2 puntos antes de firmar; si no la pagas dormido, fija o mixta. La variable premia al que aguanta sustos.

Entradas finas: más del 80 % y jóvenes

Los bancos financian hasta el 80 % del menor entre precio y tasación; el 20 % más ~10-12 % de gastos sale de tu bolsillo: para 200.000 € necesitas unos 60.000 €. Jóvenes, funcionarios y mutualistas consiguen 90-100 % con aval ICO o de padres, pagando diferencial mayor y seguro extra.

Financiar el 100 % encarece y alarga: cada 10 % extra de LTV sube el tipo 0,2-0,4 puntos y dispara intereses totales. Si la tasación sale baja, el banco presta sobre la tasación, no sobre tu precio: negocia o aporta diferencia. Ahorrar entrada es el mejor tipo que existe.

Banco frente a bróker frente a online

El banco de toda la vida conoce tu nómina pero rara vez da el mejor tipo; el bróker compara veinte entidades y cobra del banco, no de ti; la banca online recorta comisiones pero tarda en tasaciones. Pedir tres FEIN comparables es el mínimo profesional.

Compara TAE con iguales vinculaciones y plazos, y mira rapidez real: en compras con arras de 30 días, el banco lento sale carísimo. El bróker bueno presiona con ofertas rivales por escrito. Tres papeles, una decisión.

Reservar tipo: tiempos de la oferta

La FEIN fija tipo y condiciones con fecha de validez (30-90 días): si el Euríbor sube mientras tanto, tu tipo queda blindado. Pide validez que cubra tasación más notaría con margen; renovar cuesta o pierde el tipo.

El forward (reservar tipo futuro para subrogaciones) existe pero cobra prima: solo compensa con subidas claras a la vista. Fija la reserva por escrito con tipo, plazo y coste de prórroga. Lo verbal se evapora; el correo con FEIN perdura.

Tasación y rescate si sale baja

El banco presta sobre el menor entre precio y tasación: si compras por 220.000 € y tasa 200.000 €, al 80 % te dan 160.000 € y aportas 60.000 € en vez de 44.000 €. La tasación la paga el comprador (300-500 €) y debe hacerla tasadora homologada por el Banco de España.

Si sale baja: renegocia el precio con el informe en mano, aporta más entrada, o pide segunda tasación (pagando otra vez). Incluir condición suspensiva de financiación en las arras te devuelve la señal si el banco se cae. Tasar antes de arras cuando el precio huele inflado.

Nota simple y cargas: mirar antes

La nota simple del Registro (unos 10 € online) revela hipotecas vivas, embargos, usufructos y afecciones: lo que compres con cargas las heredas. Pídela del piso exacto (finca, tomo, libro) antes de dar un euro de señal.

Cruza nota simple con IBI al día, certificado de comunidad (deudas del vendedor) y cédula de habitabilidad. El notario verifica el día de la firma, pero entonces ya pagaste arras. Diez euros hoy ahorran pleitos de años.

Seguros: banco frente a fuera

El seguro de hogar es obligatorio por ley (continente mínimo) pero puedes traerlo de fuera: el del banco cuesta 300-600 €/año frente a 150-250 € fuera por igual cobertura. El de vida no es obligatorio aunque lo presenten como tal; solo bonifica tipo.

Si aceptas el del banco por la bonificación, compara prima extra contra ahorro de tipo cada año: a veces sale a cuenta, a veces regalas 2.000 €. La ley te deja cambiar de aseguradora manteniendo bonificación si la cobertura es equivalente. Calcula, no firmes por inercia.

Comunidad: derramas y morosidad

La cuota visible esconde derramas: fachadas, ascensores y cubiertas llegan en derramas de miles cuando la comunidad no provisiona. Pide certificado de estar al corriente del vendedor, actas recientes y fondo de reserva antes de ofertar.

Revisa morosidad del edificio y juicios abiertos: una comunidad quebrada sube cuotas o paraliza obras. Los pisos baratos en edificios enfermos son los caros. El administrador cuenta lo que el vendedor calla.

Carencia: pausar sin impagar

La carencia formal (solo intereses unos meses) da aire ante baches sin manchar CIRBE; el impago marca años. Pídela ANTES de fallar cuotas, con causa documentada: el banco ayuda al que avisa pronto y ejecuta al silencioso.

La carencia se paga después: alarga plazo o sube cuota posterior. Acuerda la salida por escrito al entrar: cuotas pausadas se difieren, no se perdonan. El Código de Buenas Prácticas obliga vías a deudores vulnerables.

Dación en pago, quita y ejecución

La dación entrega el piso y cancela la deuda; la quita perdona parte; la ejecución subasta y puede dejar deuda remanente. Actúa pronto con el banco y el servicio de intermediación de tu CCAA: cada opción se pudre con cuotas falladas.

Tras la subasta desierta el banco se adjudica al 70 % y te reclama la diferencia más costas: pactar dación a tiempo evita la losa. Conoce el umbral de exclusión social y el Código de Buenas Prácticas antes de elegir puerta.

Hipoteca inversa: comerse el patrimonio

Desde los 65, la inversa convierte piso en renta sin vender, con costes altos de apertura: último recurso, no plan. Asesoramiento independiente primero, familia después, firma lo último. Solo para quien no necesita dejar herencia.

Los herederos liquidan o venden al fallecer: la deuda nunca supera el valor (garantía no-recurso). Calcula juntos la herencia resultante antes de que nadie firme. El banco siempre cobra; los hijos deciden si les compensa.

Subrogación: llevarse la hipoteca a otro banco

La subrogación traslada tu hipoteca a otro banco con mejor tipo: el nuevo banco paga al viejo y te subroga, con topes legales de comisión (0,15 % variable tras 5 años, 0 % tras Ley 2021 en muchos casos). En tipos altos rescata diferenciales viejos.

Compensa con capital pendiente alto y años por delante: 150.000 € a 20 años bajando 1 punto ahorran ~15.000 €. El banco actual puede enervar igualando la oferta en 15 días: úsalo como palanca. Pide FEIN nueva y compara TAE con costes.

Autoconstrucción por certificaciones

El autopromotor recibe el dinero por certificaciones de obra (cimentación, estructura, acabados) con tasaciones intermedias: sin colchón del 10-15 % la obra se para a medio tejado. Solo paga intereses de lo dispuesto mientras construyes.

Cada certificación cuesta visita del tasador y retrasa el desembolso: mete las visitas en el calendario de obra. La conversión a hipoteca normal al final merece compararse antes del primer ladrillo. Reserva imprevistos o la grúa se para.

Reforma: ampliar o préstamo aparte

Ampliar la hipoteca para reformar sale al tipo hipotecario (barato) pero exige tasar de nuevo y pasar por notario; el préstamo reforma es rápido y caro (6-9 %). Reformas sobre el 20 % del valor piden ampliación; caprichos pequeños, préstamo corto.

Las ayudas europeas Next Generation para rehabilitación (hasta 40 % en eficiencia) se piden ANTES de empezar la obra. Presupuesto con 15 % de colchón: la reforma falla por optimismo, no por albañiles. Compara TAE total de cada vía.

Suelo y autopromoción cuestan más

El préstamo para suelo rústico o urbano sin construir pide 40-50 % de entrada, tipos altos y plazos cortos: verifica calificación urbanística y cédula antes de endeudarte. El suelo sin licencia es garantía que el banco desprecia.

Topografía, geotécnico, accesos y suministros preceden a cada préstamo de suelo: el banco descuenta lo que no verifica. Los plazos se alargan; presupuesta años de intereses honestamente. Construir empieza en el ayuntamiento, no en el banco.

Aval de padres: la garantía extra

Avalar con su piso permite 100 % de financiación a jóvenes, pero el banco ejecuta a los padres si fallas: aval limitado en cuantía y tiempo, nunca en blanco. Alternativa mejor: donación de la entrada con impuestos pagados.

El avalista debe recibir FEIN propia y 10 días de reflexión por ley. Habla impagos hipotéticos en familia antes, no después. El aval mezcla sangre con dinero: papel claro o nada.

Arras y contrato privado antes del banco

Las arras penitenciales (10 % típico) reservan el piso: si te caes pierdes la señal, si se cae el vendedor devuelve el doble. Mete condición suspensiva de financiación e incluye reparto de gastos por escrito.

Firma arras SOLO con preaprobación o con cláusula que te devuelve la señal sin hipoteca. Verifica identidad del vendedor y cargas ese mismo día. Las prisas en arras son el impuesto de los ansiosos.

Reamortizar: novación de plazo sin cambiar de banco

Alargar plazo por novación baja la cuota sin subrogar: cuesta comisión de novación (0,1-0,5 %) y escritura, mucho menos que cambiar de banco. Útil ante bajadas de ingresos temporales.

Alargar encarece el total: vuelve al plazo corto con amortizaciones cuando respires. Pacta vuelta atrás posible. La cuota manda hoy; el total manda siempre.

Carencia inicial y cuota creciente

Empezar pagando menos (carencia o cuota creciente) ayuda a jóvenes con sueldos al alza, pero pagas más intereses totales. Solo si tus ingresos crecerán de verdad: oposiciones aprobadas, MIR terminado.

Simula ambos escenarios en la herramienta: la diferencia total te dirá si el desahogo inicial vale su precio. Lo barato hoy se paga mañana con intereses.

Bonificación por vinculación frente a diferencial puro

Un variable al Euríbor + 0,4 % con 4 vinculaciones frente a + 0,9 % limpio: con nómina y hogar que ya ibas a contratar, la bonificada gana; contratando seguros caros solo por el descuento, pierdes. Pon euros a cada producto.

Revisa anualmente: si dejas de cumplir (cambias nómina de banco), el diferencial sube automáticamente. La oferta limpia es predecible; la bonificada exige disciplina. Calcula los dos mundos.

Novación sin cambiar de banco, honesta

Tu banco puede bajarte el tipo por novación para no perderte: amenaza creíble con FEIN rival en mano. Cuesta menos que subrogar y se firma en semanas. Pide oferta escrita antes de enseñar la rival.

Compara novación contra subrogación completa con todos los gastos: a veces el banco actual iguala a medias esperando que no calcules. Enerva con números, no con enfados. La competencia es tu mejor comercial.

Amortizar plazo, no cuota

Ante amortización anticipada elige reducir plazo: misma cuota, menos años, ahorro máximo de intereses. Reducir cuota alivia hoy pero perdona poco total. Con colchón intacto, plazo siempre.

Excepción: si la cuota ahoga, reduce cuota para respirar y vuelve a plazo cuando suba el sueldo. La ley topa comisiones en ambos casos. Plazo por defecto; cuota por necesidad.

Jubilarse con hipoteca: sí o no

Llegar jubilado pagando cuota come pensión: planifica liquidar antes de los 65 o con capital que rinda más que el tipo. La hipoteca inversa solo compensa sin herederos.

Si te quedan 10 años al jubilarte, amortiza con el finiquito o rescates del plan de pensiones (tributan, calcula). Dormir sin deuda es la mejor rentabilidad emocional.

Fija o variable antes de firmar

Fija para dormir: cuota blindada 20-30 años a cambio de 0,5-1 punto más. Variable para apostar: Euríbor bajo la abarata, alto la dispara. Mixta para transicionar: fija 5-10 años y luego variable.

Regla: si la fija la pagas dormido, fija. Si necesitas la variable para entrar, calcula la cuota con Euríbor al 4 % y decide. El banco gana con tu optimismo; tú con tu pesimismo.

Subrogar en el momento justo

Subroga cuando el diferencial nuevo baje 0,75-1 punto al actual, quede capital alto y años por delante, y los gastos (notaría, registro, tasación nueva, comisión) se recuperen en menos de 2-3 años.

Vigila ventanas: con Euríbor cayendo, las ofertas mejoran cada trimestre; con tipos subiendo, cierra pronto. El banco actual tiene 15 días para enervar: que compita. Tiempo y capital deciden.

Amortización anticipada bien puesta

Cada euro extra a capital al inicio mata años de intereses: 200 €/mes extra en 200.000 € al 3 % recortan 6 años y ~25.000 €. Automatiza transferencia el día que cobras.

Respeta topes legales de comisión y avisa al banco con antelación escrita. Guarda siempre 3-6 meses de colchón antes de amortizar: liquidez primero, deuda después. Pequeños extras, décadas menos.

Revisión del Euríbor en variable

Cada 12 meses (o 6) tu cuota se recalcula con el Euríbor vigente más tu diferencial: revisa el extracto y actualiza tu presupuesto ese mes. Las bajadas no avisan; las subidas tampoco.

Si la revisión cae en Euríbor alto, amortiza ese año para compensar. Domicilia alertas del Euríbor mensual. La variable exige piloto, no pasajero.

Gastos de compra: el 10-12 % olvidado

Sobre el precio suma ITP (6-10 % según CCAA en segunda mano) o IVA 10 % + AJD en obra nueva, más notaría, registro y gestoría (~2.000-3.000 €). Para 200.000 € prepara 20.000-24.000 € extra.

El banco no financia gastos: salen de tus ahorros junto a la entrada. Calcula gasto exacto por CCAA antes de ofertar. El piso cuesta el precio más un doce por ciento.

Aval ICO jóvenes y ayudas autonómicas

El aval ICO cubre hasta el 20 % para menores de 35 y familias con menores: entras con 100 % financiado pagando diferencial algo mayor. Cada CCAA añade ayudas (Madrid, Andalucía, Valencia con programas propios).

Pide el aval ANTES de las arras: el banco debe estar adherido y el papeleo tarda. Combina con VPO joven si encajas. Las ayudas premian al madrugador.

Hipoteca frente a personal para la entrada

Pedir un personal para la entrada duplica cuotas y el banco hipotecario lo ve en CIRBE: te baja la capacidad y puede tumbar la hipoteca. Solo con sueldos que aguanten ambas cuotas dormidos.

Mejor: donación familiar documentada, rescate parcial de planes o esperar y ahorrar. La entrada prestada es deuda sobre deuda. Ahorra primero, compra después.

Cambiar fija a variable por novación

Pasar de fija a variable se firma por novación con tu banco: comisión 0,1-0,5 % más escritura. Solo compensa si el Euríbor cae de verdad y te quedan muchos años.

Simula antes: compara total restante en fija contra variable estresada al 4 %. El banco acepta si sigues solvente. Cambiar de bando exige números, no corazonadas.

Subrogación frente a novación: calcular

Subrogar cambia de banco (mejor tipo, más gastos); novar pacta con el tuyo (peor mejora, menos gastos). Compara TAE total de cada vía con tu capital y años restantes, no titulares.

Usa la FEIN rival para forzar novación: a veces igualan sin moverte. Si no, subroga. Dos papeles, una resta, cero lealtades.

Comisión de apertura: negociar a cero

La apertura (0-1 %) es puro margen negociable: con buen perfil (fijo, ahorros, nómina alta) exígela a cero por escrito en la FEIN. Los online ya la traen a cero de serie.

Si no cede, que la descuente del diferencial: 0,5 % de apertura equivalen a ~0,1 punto de tipo en 20 años. Todo se negocia; nada es tarifa oficial.

Entrada óptima: 20 % más colchón

El 20 % evita diferenciales castigados y seguros extra; más del 30 % apenas mejora tipo y deja sin liquidez. Quédate con 6 meses de gastos tras firmar: la casa nueva siempre pide derramas.

Entrada menor al 15 % solo con aval o perfil blindado. Calcula entrada contra colchón, no contra máximo posible. Liquidez que duerme vale más que deuda que mengua.

Plazo justo: ni 40 años ni ahogarse

A 40 años la cuota baja pero pagas el piso dos veces en intereses y te jubilas debiendo. A 15 la cuota ahoga y cualquier bache impaga. El punto dulce: cuota al 30 % de ingresos netos.

Firma plazo medio (25-30) y amortiza para acortar: flexibilidad hoy, ahorro mañana. El plazo se firma; la amortización se decide cada mes.

Plan de ahorro vivienda previo

Automatiza el 20 % del sueldo a cuenta separada nada más cobrar: en 4 años con 1.800 €/mes juntas 17.000 € más intereses. Vivir de alquiler barato mientras tanto acelera.

Los planes de pensiones no sirven de entrada (ilíquidos); mejor fondos monetarios o depósitos. Cada año de ahorro baja tipo y plazo futuros. El inquilino disciplinado compra mejor.

Reformar financiando: ampliar

Ampliar hipoteca para reforma integral (cocina, baño, eficiencia) mete 30.000 € al 3 % en vez de al 8 % del consumo: exige tasación que incluya la reforma proyectada.

Pide presupuestos cerrados antes de tasar y mete 15 % de colchón en la ampliación. Las ayudas de rehabilitación se restan después. Reforma grande, tipo pequeño.

Separación con casa común

Opciones: uno compra la mitad al otro (nueva hipoteca o ampliación), venden y reparten, o mantienen proindiviso con pacto de uso y gastos. El banco no libera al que se va sin solvencia del que queda.

Tasa antes de negociar: el valor oficial corta discusiones. Incluye quién paga cuota e IBI hasta la venta. Papel de abogado hoy evita juzgado mañana.

Heredar con hipoteca viva

La deuda viaja con el piso: aceptas herencia con hipoteca o renuncias entera. Aceptar a beneficio de inventario limita tu riesgo al caudal heredado. El seguro de vida del fallecido suele saldarla: reclámalo.

Subroga o nova a tu nombre en meses; el banco revisa tu solvencia. Si hay varios herederos, uno puede adjudicarse compensando. Inventario primero, firma después.

Suelo y techo en escrituras viejas

Las hipotecas pre-2019 pueden esconder cláusula suelo (mínimo que pagabas aunque el Euríbor cayera): revisa tu escritura y reclama devolución con la doctrina del Supremo. Las nuevas la tienen prohibida.

El techo (máximo) protege en subidas: si tu variable vieja lo trae, consérvalo al novar. Pide al banco certificado de no-suelo por escrito. Lo viejo se revisa; lo nuevo se blinda.

TIN frente a TAE: separar

El TIN genera tu cuota mes a mes; la TAE traduce todo (comisiones, seguros, gastos) a un anual comparable. Dos ofertas con igual TIN y distinta TAE no son iguales: la TAE manda.

Ojo: la TAE supone que mantienes vinculaciones y plazo completos; si amortizas pronto, la TAE real sube. Compara TAEs entre FEIN y recalcula con tu plan real. Nominal para la cuota; efectiva para elegir.

Cuota que no pasa del 30 %

Los bancos topan esfuerzo en 30-35 % de ingresos netos: con 2.500 € netos, cuota máxima ~800 €. Calcula con netos tras impuestos, no brutos, y resta otras deudas (coche, tarjetas).

Tu tope personal debe ser menor que el del banco: deja margen para subidas de Euríbor, derramas e IBI. Simula cuota + 200 € de gastos de casa. El banco aprueba; tu colchón decide.

Euríbor: leerlo sin miedo

El Euríbor a 12 meses es la media a la que se prestan los bancos europeos: lo publica el Banco de España y tu revisión lo clava 12 meses. Negativo en 2016-2021, +4 % en 2023, ~2,5 % en 2025: historia con patas.

Sigue el mensual, no el diario: tu revisión usa el del mes de firma. Con diferencial 0,6 % y Euríbor 2,5 % pagas 3,1 %. El índice lo pone Fráncfort; el diferencial lo negocias tú.

Tasadora homologada: quién tasa

Solo valen tasadoras homologadas por el Banco de España con visita física y testigos comparables. El banco propone, tú puedes elegir otra homologada: compara 300-500 € de coste.

Prepara la visita: piso limpio, reformas documentadas, testigos de precio de la zona. La tasación vale 6 meses. Tasador serio, precio serio.

Notaría gratis antes de firmar

La Ley 5/2019 te da visita gratuita al notario que elijas para que explique FEIN, cláusulas y escenarios: úsala con lista de dudas escrita. El notario debe levantar acta de tu comprensión.

Lleva la FEIN de tu banco y una rival: el notario compara sin venderte nada. Pregunta suelo, vencimiento anticipado y gastos. Diez días de reflexión con notario gratis: el mejor seguro.

Vencimiento anticipado: el límite legal

El banco solo puede vencer (exigir todo) tras 12 impagos o 3 % del capital en primera mitad, 15 impagos o 7 % en segunda: la ley frenó los vencimientos exprés. Aun así, cada impago mancha CIRBE.

Ante dificultades, pide reestructuración (carencia, plazo) antes del tercer impago: el Código de Buenas Prácticas obliga al banco a ofrecer vías. Vencer es el final; negociar es el camino.

Segunda vivienda: condiciones peores

Para segunda residencia financian 60-70 %, tipos 0,3-0,6 peores y miran tu primera cuota sumada: esfuerzo global bajo 35 %. El alquiler vacacional no cuenta como ingreso hasta demostrarlo.

Calcula ocupación realista (no agosto eterno) menos comunidad, IBI y gestión. Si no se paga sola con margen, es capricho con deuda. La playa espera; el banco no.

Guía paso a paso

Ejemplo: 200.000 € al 3 % a 30 años

1. Tipo mensual: 0,03 ÷ 12 = 0,0025. Meses: 360.
2. Cuota ≈ 843 €. Total ≈ 303.600 € → intereses ≈ 103.600 €: un tercio del dinero es interés.
3. Conclusión: cada décima de tipo mueve miles; pelea diferenciales.

Ejemplo: 200 € extra al mes

1. Mismo préstamo, pagar 1.043 € en vez de 843 €.
2. El extra ataca capital directo cada mes desde el inicio.
3. Resultado: ~6 años menos y ~25.000 € de intereses ahorrados (estimación, depende de condiciones).

Ejemplo: ¿compensa subir entrada de 40.000 a 60.000 €?

1. Menos capital pedido: 160.000 € en vez de 180.000 € al 3 % 30 años.
2. Cuota: 674 € frente a 759 €: 85 €/mes menos.
3. Ahorro total ~30.000 € más mejor diferencial por LTV menor: la entrada es el mejor tipo.

Ejemplos resueltos

Complete reference tables

Monthly payment over 30 years

Principal + interest. Taxes, insurance and fees come on top.

Monthly payment over 15 years

Principal + interest. Taxes, insurance and fees come on top.

First 12 payments: $300,000 at 4.5% over 30 years

Payment $1,520.06/mo. Interest in year one: $13,400.99 - early payments are mostly interest.

Errores comunes a evitar

• Mirar solo la cuota e ignorar intereses totales: la cuota baja esconde montañas de interés.
• Olvidar gastos (10-12 %) e IBI/comunidad en la cuenta de lo que puedes pagar.
• Firmar arras sin financiación cerrada ni cláusula de salida.
• Aceptar seguros del banco sin comparar fuera: la bonificación sale cara.
• No usar los 10 días de reflexión ni la visita gratis al notario.

Trucos

• Pide tres FEIN comparables antes de decidir: la competencia baja diferenciales.
• Amortiza reduciendo plazo, no cuota: cada euro rinde el triple pronto.
• Negocia apertura a cero con buen perfil: es margen puro del banco.
• Compara TAE con iguales vinculaciones, nunca titulares TIN.
• Trae seguro de hogar externo equivalente: el banco debe aceptarlo.
• Mete cláusula de financiación en las arras: sin hipoteca, señal de vuelta.
• Fija validez de FEIN que cubra tasación más notaría con margen.
• Estresa tu cuota con Euríbor +2 puntos antes de firmar variable.
• Usa el banco actual contra la FEIN rival: que enerve o te vas.
• Automatiza extra a capital el día que cobras: lo que no ves no lo gastas.
• Pide ayudas CCAA y aval ICO antes de las arras, nunca después.
• Guarda 6 meses de gastos tras firmar: la casa nueva siempre pide.

Dónde lo usarás

Compra de vivienda

Mide el préstamo contra la regla del 30 % de ingresos netos y compara plazos 15/20/30 años.

Subrogación

Cuota nueva frente a gastos de cambio: los meses de punto muerto deciden.

Plan de amortización

Modela acelerar plazo antes de fijar el extra mensual definitivo.

Filtro de inversión

Cuota frente a alquiler esperado da veredicto de cashflow instantáneo.

Elegir tipo

Ajusta fija a tu horizonte y estresa variable dos puntos arriba.

Entrada óptima

Simula 10/20/30 % de entrada contra colchón restante y diferencial.

Glosario

Preguntas frecuentes

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